Portefeuille de SCPI

[Thibault]

@Matth

Ils sont obligés de revoir le prix de la part, à partir du moment où il y a 10% d’écart, que ce soit vers le haut ou vers le bas. Règle de l’AMF.

J’étais absolument pas au courant, merci de l’info !

@Matth

Sur Louveinvest c’est affiché dans les premiers chiffres en bien visible du coup maintenant.

Après de mon côté même avant la mise à jour des SCPI sur Invvest pour voir les frais ; je me l’étais fait en manuel car j’avais bien conscience que ma valeur de souscription n’était pas ma valeur de retrait.
Si aujourd’hui la valeur de souscription = valeur de retrait pas trop de surprise. En revanche s’ils baissent la valeur de retrait là ce serait vachement moins drôle
A l’instant t sur leur site la valeur de retrait n’a pas encore baissée.

[BJ_INVESTISSEMENT]

@Matth

Je reçois les deux le 25 à chaque fois, le 26 c’est sur le PEA

La boule de neige n’a pas le temps de fondre

Tu ne réinvestis rien dans tes SCPI ? A moins que tu ais des investissements programmés ?

Je l’ai activé sur Iroko, avec 0 frais de souscription c’est tentant, et après les 4 premiers mois on se retrouve avec un loyer qui évolue tous les mois

[Matth]

@Thibault

J’étais absolument pas au courant, merci de l’info !

C’est le problème, peu le savent, alors que les dernières baissent sur certaines SCPI étaient largement prévisibles vu le montant des valeurs de reconstitution.

@BJ_INVESTISSEMENT

Tu ne réinvestis rien dans tes SCPI ? A moins que tu ais des investissements programmés ?

Ouai j’ai une part de chaque par mois en programmés.
Je préfère faire comme ça histoire d’avoir un nombre de part entier d’un côté, et de l’autre ça rempli le PEA lentement mais surement, en parallèle des apports mensuels.

[Patrick_Toutcourt]

Oui , via contrat d’assurance Vie
Si je cumule tous les supports Immobiliers (SCPI , SCI , OPCI ) je suis a -6,31 % sur le global , pas loin de 2 ans de rendement
Le contrat est dans le rouge , au moins je peux sortir sans PV …
Je peux faire pire , j ai encore 5 lignes en vert.

[Thibault]

@Matth

C’est le problème, peu le savent, alors que les dernières baissent sur certaines SCPI étaient largement prévisibles vu le montant des valeurs de reconstitution.

J’en parlais plus haut mais du coup la nouvelle valeur de reconstitution a bien baissé.
On est passé à 169.74€
Soit une perte sèche de 485€ dans mon cas

La différence entre ce que j’ai versé et la valeur de reconstitution aujourd’hui est donc de - 1130€
Pour un investissement de 6 902€.

Comment dire ? Plutôt désagréable comme sensation

Ci-dessous la partie qui pourrait intéressé sur le courrier reçu.

Après j’ai toujours lu que c’est du long terme et qu’il faut attendre + de 8 ans etc.
La bonne pratique du coup, ce serait de checker la valeur de reconstitution avant de souscrire et se dire que ça risque fortement d’atteindre ce niveau à un moment donné ou à un autre ?

[Thibault]

Je compatis
-19% sur ma SCPI Primovie uniquement comme je donne le détail sur mon message au dessus.
C’est 3 ans et demi de rendement que j’ai perdu entre les frais d’entrée + la nouvelle valorisation.

Je te souhaite que tes lignes vertes restent bien vertes.

[Matth]

@Thibault

La bonne pratique du coup, ce serait de checker la valeur de reconstitution avant de souscrire et se dire que ça risque fortement d’atteindre ce niveau à un moment donné ou à un autre ?

Exactement !
Car si l’écart est de +/- 10%, la société est obligée d’ajuster le prix de la part.
Donc à partir du moment où les nouveaux montants tombent, ca ne va pas traîner.

[Patrick_Toutcourt]

Bonjour

De ma petite expérience après baisse , pas que la valeur de reconstitution .
Je pense que c’est aussi délicat que le choix d’une action voir plus .
En fait tout est important , le secteur d’investissement ou diversification, l’endettement , la possibilité de souscrire via contrat d’assurance vie ou pas , l’endettement , la collecte , la stratégie de la SCPI .
J’ai visionné cette semaine les bilans des SCPIs Périal dans le cadre de la semaine des SCPIs
Ca fait plutôt peur , les rendements 2023 sont sur les point bas prévus et pas folichon dans les prévisions . Donc pas d’effet hausse des Loyers via inflation et le rendement est similaire vis a vis de la baisse des parts . La stratégie 2024 ne m’inspire pas plus .
Bref , j’ai un gros travail de mon coté pour voir si j’arbitre certaines SCPIs dans mon assurance vie.
Le problème c’est d’arbitrer vers quoi .

PERIAL

[Matth]

Le prix de la part est influé par la valeur de reconstitution.
Les loyers perçus, eux ils jouent sur les dividendes reçus par les associés.

Et tout le reste cela impact l’attractivité de la SCPI. Et sans attractivité, pas de collecte, donc pas de nouveaux achats, retrait difficile, … bref l’engrenage vers les galères…

[Patrick_Toutcourt]

J’ai commencé à regarder les différentes valeurs de reconstitution .
Premier point plutôt galère de trouver les bonnes infos actualisées.
Deuxième point , pour Perial la baisse a permis de remettre les choses à plat , on est désormais plutôt sur des parts décotées, il y a donc de la marge . Reste un rendement plutôt bas en dessous de la moyenne je dirais.

On va conserver pour l’instant.
Reste Primonial a gérer , c’est plus chaud pour eux. La baisse n’a été que partielle . J’espère qu’ils savent où ils vont niveaux taux .

Niveau SCPI , vaut mieux se restreindre aux SCPI non éligible a l’ assurance vie quitte a s’acquitter de l 'impot.
Je pense que c’est plus stable.

[Matth]

@Patrick_Toutcourt

Premier point plutôt galère de trouver les bonnes infos actualisées.

Normalement elles publient des suivis trimestriels, un peu comme les résultats en bourse.
En tout cas celles que j’ai, je reçois un truc détaillé pour chacune.

Après pour la valeur de reconstitution un expert passe au maximum tous les 6 mois sinon c’est une fois par an. Donc c’est vrai que parfois la mise à jour peut-être brutale …

[Thibault]

@Patrick_Toutcourt

Reste Primonial a gérer , c’est plus chaud pour eux. La baisse n’a été que partielle . J’espère qu’ils savent où ils vont niveaux taux .

Pourquoi baisse que partielle ?

Étant donné que le prix de la part a l’achat d’aujourd’hui vaut à quelques centimes prêt le prix de la part de reconstitution d’avant la réévaluation ?
Ils devraient donc être aujourd’hui parfaitement alignés et il ne devrait plus y avoir de baisse dans l’immédiat.

Ou alors j’ai manqué un truc et le prix de la part à l’achat pourrait encore re baisser au prix de la valeur de reconstitution actuel ?
Soit de 185€ à 169€.

[Patrick_Toutcourt]

Le prix de reconstitution annoncée au 31 décembre est inférieure au prix d achat 185 pour 176 , donc si le prix des actifs baissent d environ 4%
Le prix d’achat devrait baisser .
Donc chute de la valeur des parts.

169 est la valeur de vente

[BJ_INVESTISSEMENT]

Salut,

Je reviens vers toi car je sais que tu as des parts de SCPI Novaxia.

Petite question … j’ai reçu mon premier dividende de celle-ci, mais le montant m’interpelle !

Je possède 22 parts, LouvInvest me projette un dividende brut de 22.32€ ( brut d’impôt, les frais de gestions sont déjà déduits me semble-t-il ) par mois au vu du rendement de 6.51% de 2023.

Or, j’ai reçu un premier loyer de 15,60€ ! Soit 30% en moins !

Je dois également payer 28,2% ( 17,2 + 11 ) sur les 55% de loyer Français soit 3,46€

15,60 - 3,46 = 12,14 NET NET NET … = 54,39% d’imposition

Ça te paraît " normal " de recevoir un dividende brut d’impôts Français de -30% d’impôts étrangers avec cette SCPI ?

Merci d’avance

[Mayeul_de_Lanzac]

Alors je t’avoue je sais pas trop ce qu’ils font avec les montants de dividendes…
J’avais eu un souci similaire aussi en décembre, j’avais racheté des part mais ils m’avaient versé moins que prévu.
Puis en janvier j’ai eu plus que prévu… j’imagine pour réguler.
Je sais pas encore combien je vais recevoir ce mois-ci mais bon…
Hésite pas à aller sur leur site y’a un suivi des dividendes, mais honnetement c’est pas très parlant : exemple pour moi j’avais 1 part au 1er dividende, puis 6 parts, donc je suis censé avoir environ 6€ par mois… mais tu peux voir la tronche de mes virements.

https://monespace.novaxia-invest.fr/

[BJ_INVESTISSEMENT]

Effectivement, ils ont pas l’air très pro sur leurs versements …

Si il y a régule c’est pas très problématique, mais si il manque quelque chose à la fin c’est un autre problème

Je vais essayer de les contacter en espérant avoir quelques infos que je transmettrais ici

[Mayeul_de_Lanzac]

Yes tu me diras, car le site est à ch*er…
comme on le voit dans mon tableau y’a aucun détail sur le paiement des dividendes…

[Kadoban]

Je confirme, Neo, c’est pas des pros de la demat et de la com, je ne pige rien à ce qu’ils bricolent

[Mayeul_de_Lanzac]

Je viens de recevoir 4,26€ pour 6 part, a priori pas grand sens ? On est censés être plutôt autour de 1€ par part non ?

[BJ_INVESTISSEMENT]

" En 2022, Néo a distribué un dividende brut de fiscalité étrangère de 11.84 €/part équivalent à un taux de distribution de 6,33%."

6*11,84 = 71,04
71,04/12 = 5,92
5,92 * 0,7 = 4,144 ( -30% impôts étranger d’après ce qu’on reçoit en dividendes )

Donc c’est à peu près ça …

Selon la TMI on est à plus de 50% d’impôts sur Novaxia … aïe aïe aïe