Investir au Mans?

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Je vous propose un zoom sur la ville du Mans, que j’ai dĂ©couverte en 2020 aprĂšs les confinements. J’ai moi-mĂȘme achetĂ© un appartement trĂšs bien situĂ© qui m’a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 16Ke de CA net (aprĂšs frais de conciergerie) pour un appartement Ă  moins de 200ke. J’ai dĂ» me sĂ©parer de ce bijou suite Ă  un divorce :frowning:

Il en pense quoi chatGPT du Mans ?
Le Mans, avec son dynamisme Ă©conomique et son cadre de vie agrĂ©able, offre de nombreuses opportunitĂ©s d’investissement immobilier :
Un marchĂ© immobilier attractif : Des prix encore abordables avec un prix au mÂČ allant de 2000 Ă  3000 euros.
Une demande locative importante : 53% de la population est en location
Un cadre de vie agréable : Une ville à taille humaine, riche en histoire et en culture.

En tant que parisien, si vous deviez investir en immo physique, partiriez vous sur cette ville ? A noter que j’ai des noms de maitre d’oeuvre, de conciergerie et artisans dĂ©pannages sur place pour Ă©viter les dĂ©placements.

Et vous, quelles sont vos villes fétiches ?

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Le Mans je sais que juste avec la semaine des 24h, du Bol D’or, ou encore Le Mans classic, il y a moyen de louer mĂȘme une caravane dans un jardin Ă  prix D’or, pour peu que cela soit prĂ©s du circuit :+1:

Sans compter tout un tas d’évĂšnement moins mĂ©diatiques tout au long de l’annĂ©e :wink:

Mais j’imagine que les prix au m2 prĂšs du circuit ne doivent plus ĂȘtre les mĂȘmes
 :grimacing:

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Pas fatalement non. Les prix au mÂČ prĂšs du circuit sont d’environ 2000, 2200 euros quand ils sont vers 2500 a 3000 au centre ville.

Les evenements les plus populaires :
les 24h ; le grand prix moto, puis les 24h annexes (moto, vĂ©lo, camion), les 24h classique c’est une annĂ©e sur 2.

J’ai ma RP a 15 minutes Ă  pied du circuit, j’ai de la demande tous les ans pour la chambre d’amis :slight_smile: mais autrement non. Je pourrais ĂȘtre gourmand et mettre le logement entier, j’y penserai l’annĂ©e pro.

Par contre le logement au centre ville, tu montes les prix en pĂ©riode d’evenement et c’est tout le temps plein, et tu bĂ©nĂ©ficies aussi du tourisme aux beaux jours ou des travailleurs ponctuels. Pour moi, c’est plus intĂ©ressant de payer 20% plus cher ton logement et d’avoir un taux de remplissage plus important. Comme on dit en immobilier, le plus important c’est l’emplacement, puis l’emplacement, puis l’emplacement.

Tu as déjà acheté quelque part ?

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Est-ce que tu voudrais m’en dire un peu plus sur les dĂ©tails de l’investissement ? durĂ©e, plus-value, rendement etc.

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Oui mais uniquement RP
Pas de locatif

T’es super bien situĂ© par rapport au circuit, c’est top ! :+1::wink:

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Yes avec plaisir.
J’ai achetĂ© dĂ©but 2023 (donc taux proches de 4%) un appartement de 10 ans a 179 000 (frais d’agence au vendeur), bien situĂ© entre centre ville et gare (donc pas craignos, pas trop bruyant, et qui peut attirer les travailleurs comme les visiteurs aux beaux jours). Ajoute donc 8% de frais de notaire et environ 10k de meubles Ă  porter et monter. L’appartement fait 63mÂČ, c’est un T3 avec place de parking et une cave qui ne sert Ă  rien.
DĂšs le dĂ©but j’ai impliquĂ© la conciergerie dans la dĂ©co, les meubles nĂ©cessaires etc. Sa presta me coutait 20% du prix apres frais de plateforme. Le premier mois Ă©tait un peu difficile Ă  dĂ©coller mais une fois que tu as des 5* l’algo te place vite dans les premier et lĂ  ca dĂ©colle, tu passes Ă  plus de 20 nuits rĂ©servĂ©es par semaine. Elle avait aussi un rĂ©seau de travailleurs habituĂ©s, donc du rĂ©current, des sĂ©rieux et qui restent plusieurs jours. Et bien sur elle fait bouger les prix en fonction des Ă©venements du circuit. En plus elle connaissait des artisans pour rĂ©parer, pour pas cher, les petits dĂ©gats du quotidien.

Ce que j’ai oubliĂ© de prĂ©ciser, c’est que j’étais au rĂ©gime micro bic au rĂ©el, en LMNP (SIRET + dĂ©claration mairie ca prend un peu de temps mais ca va) donc afin de pouvoir faire un amortissement du bien et donc ne pas me faire dĂ©glinguer par les impots. J’ai d’ailleurs eu un remboursement de 1500e d’impot grace Ă  ca en 2024 :laughing: Par contre attention, tu connais je pense, en cas de revente, si tu amortis, tu vas te faire flinguer sur la PV (sauf apres 22 ans tu commences Ă  exonĂ©rer). Vu l’emplacement j’avais prĂ©vu de le garder Ă  vie mais le divorce en a fait autrement
 J’ai du m’en sĂ©parer fin 2024.

Donc 179000 + 10000 + 14300 = 203ke
Prix moyen 70e/nuit (minimum 2 nuits ou +) : les week end c’est un peu plus, les events c’est beaucoup plus, et en semaine c’est un peu moins, 60 environ. Tu gagnes aussi un peu plus pour les rĂ©sa de 5 ou 6 personnes, le prix augmente.
Taux de remplissage moyen : 22 (eh oui, vive les travailleurs pour la semaine !)
Conciergerie : 20%. + des frais de blanchisserie qui sont transparents (donc facturés aux clients et reversés tous les mois à la conciergerie)
Et les gros Ă©vĂšnement comme les 24h tu mets 5j mini a 300 ou 400€/nuit donc facile 1500 (-20%
), le GP moto 3*300, Noel 

De mĂ©moire j’étais a environ 25ke de CA brut pour 16 ou 17ke net.

Je me suis fait assassiner par les taux donc difficile d’avoir une optique de cash flow comme on l’entend beaucoup par les vendeurs de formation, mais ce n’était pas mon but. L’emplacement est idĂ©al et avec les investissement par la ville Ă  venir, le prix au mÂČ prendra beaucoup de valeur et donc le prix de location aussi. J’ai pris cet apparte pour un horizon retraite Ă  la base.

Si le but c’est de faire juste du cash flow, j’ai dĂ©jĂ  trouvĂ© des appartes pas loin du circuit ou mĂȘme dans la citĂ© a 100-120K (dans la citĂ© c’est mĂȘme 60 ou 70k) et tu afficheras un rendement de 13 ou mĂȘme 15% mais y’a tjr un piĂšge, c’est comme en bourse voir un dividende a 13% c’est jamais bon. Le loup ici c’est : les charges hors de prix + le prix qui n’évolue pas dans le temps

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Le Mans est toujours plus accessible que sa voisine angevine