Investissement immobilier locatif : Conseils et retours d'expérience

[Sixela]

Bonjour à tous,

Je suis passionné d’invention et d’innovation, et aujourd’hui, je souhaite explorer un domaine différent : l’investissement immobilier locatif. J’aimerais bénéficier de vos conseils et retours d’expérience.

Si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif ou si vous avez des connaissances approfondies dans ce domaine, je serais reconnaissant de partager vos conseils, astuces et éventuelles erreurs à éviter. Quels sont les marchés prometteurs ? Comment choisir la bonne propriété ? Quelles sont les étapes clés à ne pas négliger ?

J’ai pensé commencer par immeuble de 2 à 3 appartements maximum pour répartir le risque et frais de gestion. J’habite à Caen, l’acquisition devrait être dans cette périphérie.
Je suis déjà gérant d’une holding avec les statuts actifs de gestion immobilière et je suis en capacité de créer une SCI.

J’apprécie toute contribution qui pourrait m’aider à naviguer dans ce nouvel univers. Merci d’avance pour votre partage d’expertise !

[Faast]

Salut copain
T’es pas à Nancy ? C’est une des villes avec le meilleur rendement immobilier tu devrais venir
J’ai un immeuble en loc mais pas de courtes durées du coup je ne sais pas si cela t’intéresse

[Sixela]

Hey l’ami,

Nancy est un peu plus loin. Qu’est-ce que 600km ?

Quelles ont été tes démarches pour trouver LE bien ?

[Faast]

Ba j’ai eu des critères assez simple, je ne suis pas un pro de l’immo j’ai donnc fait simple.

• L’emplacement.
• Le cout total des travaux
• check le dernier compte rendu du syndic
• rentabilité net sup a 6%
• la "revendabilité " au cas où…

un check des loyer et du prix au M2 dans la rue et le quartier.

Un gros coup de bol ( couillu ) a l’achat avec une offre très très basse ( 800euros du m2 dans un quartier a 3000euros du m2 ) le tout cumulé a un taux d’emprunt de 1,1%…

Aujourd’hui j’ai un local pro libéral, un T2, un T2bis et un T3 + 3 places de parking en souterrain revenu locatif mensuel 3890 € remboursement du prêt 2750€ assurance comprise.

Je ne sais pas si c’est bien ou pas mais moi ça me convient très bien

[Matth]

@Faast

Aujourd’hui j’ai un local pro libéral, un T2, un T2bis et un T3 + 3 places de parking en souterrain revenu locatif mensuel 3890 € remboursement du prêt 2750€ assurance comprise.

Cela ne te prend pas trop de temps à gérer avec tes locataires ?

[jonah33]

Le must serait un cash flow positif de 1k€ en passant via agence

[Faast]

Honnêtement ça va les appartements ont été loués en moins de 24h le T2 et T2 bis c’est toujours les mêmes depuis le début ( août 21 ) le T 3 j’ai eu deux locataires depuis

J’ai « engagé » un ami pour réaliser une sorte de service de conciergerie technique 7/7

Exemple semaine dernière le lave vaisselle à dépanner, ce genre de chose et j’avoue que ça élimine 80% des trucs chiant à gérer toi même

Du coup vraiment content pour le moment

[Sixela]

Merci pour ce retour.

En terme de démarche conseils et administratives , tu t’es entourés ? Avocat, notaire, comptable ?

[Matth]

@Faast

J’ai « engagé » un ami pour réaliser une sorte de service de conciergerie technique 7/7

Cool, si en plus c’est un pote, tout le monde est gagnant.
Top tout ça.

[jonah33]

Ça sent quand même le pote au black

[Faast]

@Sixela

Merci pour ce retour.

Avec plaisir

@Sixela

En terme de démarche conseils et administratives , tu t’es entourés ? Avocat, notaire, comptable ?

Alors pour le coup j’ai un expert comptable un avocat aussi mais je ne les ai pas saisi. Evidement j’ai joint mon notaire pour qu’il me confirme les estimations du prix au M2 que j’avais fait. J’ai aussi appelé un ami qui a plusieurs agences immo sur nancy pour qu’il me donne une fourchette du tarif au M2 pour la location sur le secteur afin que j’estime la viabilité du projet, le but étant de ne pas dépenser un euro de ma poche pour payer le prêt et les charges + impots, après perception des loyers.

Par contre pour les travaux j’ai pris les services d’un maitre d’oeuvre et clairement si c’était a refaire je referai pareil il gère tes plans, tes travaux et surtout les merdes liées au travaux, les démarches administratives auprès de la mairie et il t’apporte une garantit dommage ouvrage… Même si j’avais payé le double c’était encore rentable pour la plus value apportée.

Après il est intéressant de regarder les biens a vendre en centre ville dans certains quartiers tu as de la defisc sur tes travaux ( loi je sais plus quoi …)

[Faast]

@jonah33

Ça sent quand même le pote au black

Pas du tout aucun intérêt pour moi de le fair au black, dejà en terme de garantie, en terme de charge defiscalisable et surtout je ne veux pas d’emmerde, ni lui ni moi
Il a une société "tout travaux " tout est déclaré

[Faast]

@Matth

Cool, si en plus c’est un pote, tout le monde est gagnant.
Top tout ça.

oui c’est top moi je suis tranquil et lui ça lui fait de l’activité au lancement de sa boite.

[jonah33]

Ah mais je pensais qu il te rendait service genre il est sur place et pas toi… pas qu il avait une boite

[Faast]

Non mais ça aurait pu au black ça se fait beaucoup mais j’ai rien à y gagner perso

[Matth]

Par contre c’est l’activité « recouvrement » qui n’est pas déclarée. Quand le poto débarque avec sa cagoule et sa batte, chez les locataires qui ne payent pas …

[Faast]

Purée j’aurais du y penser avant d’installer des porte blindées ….

Sinon oui c’est une bonne idée je fais 1,92m pour 95kg et je suis le plus petit et le plus léger de tout mes amis…

[Dave]

Si je devais te prodiguer un conseil essentiel, ce serait de prêter une attention particulière à « l’emplacement » !

Tous mes biens immobiliers se trouvent en région parisienne. Bien sûr, il y a 15 ans, tout le monde me répétait que c’était trop onéreux (et cette remarque perdure aujourd’hui). Il est intéressant de noter que, il y a 15 à 20 ans, les taux étaient comparables à ceux d’aujourd’hui. Ainsi, il est crucial de considérer cela comme un investissement à moyen/long terme.

Personnellement, j’ai récemment vendu un appartement de mon portefeuille qui n’avait « que » 17 ans.
La plus-value réalisée était significative. Il est donc raisonnable de penser que, dans 20 ans, tu seras probablement ravi d’avoir fait ces choix, et cela demeure toujours préférable à l’inaction. Patience et persévérance sont de rigueur !

pour te donner une idée 2 images (j’ai découvert la bourse que fin 2021 malheureusement)

[Faast]

On a eu les mêmes moove apparemment @dave

[Dave]

excellent :-). tu as un meilleur retour mais j’ai un patrimoine un peu plus haut a cause de ma RP.
Mais c’est la preuve que l’immobilier est également cool sur le long terme.
Nous reste plus qu’a nous diversifier beaucoup plus et réduire l’IFI.
Bonne continuation Faast et Sixela