Immobilier Pinel

Immobilier 🏠
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toulouse à priori
 livraison juste avant Covid
 peut etre alignement des planùtes :smiley:
Parce qu’en effet, tous les CGP que j’ai rencontrĂ© m’ont fait une simulation avec revente au prix d’achat
 AprĂšs, un m’a dit (et je pense qu’il a raison) c’est que les gens pensent revente avant mĂȘme d’avoir les clĂ©s alors que tu peux une fois la defisc finit le basculer en meublĂ© par exemple et augmenter ton loyer vu qu’il ne sera plus plafonnĂ©. Je verrai dĂ©jĂ  dans 9 ou 10ans


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Et alors, c’est pour ça que tu dois vendre un truc inutile à la personne ?

Un coiffeur il vit de quoi ?
Si un chauve rentre dans le salon, il lui propose quand mĂȘme une coupe, pour vivre 
 ? :sweat_smile:

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Il sortira du cirage de sa boite à chaussure


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Ça fait partie du jeu, dans un magasin de vĂȘtements, combien te client te font dĂ©plier plein de truc pour essayer et finalement partir sans rien ?

Dans le bĂątiment combien de conseil/visite/devis avant de decrocher un chantier ?

Qu’ils vendent des poulets au marchĂ© sinon 
 ça marge pas mal et la vente est directe. :+1:

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Non je parle du principe de rĂ©munĂ©ration pas du fait de vendre tout et n’imp
 lĂ  c’est plutot la compĂ©tence du type ou l’éthique

je lui proposerais un traitement pour faire repousser les cheveux
 ou un massage du crñne c’est vachement bon ça :rofl:

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Ca marge pas mal mais si ton emplacement n’est pas bon ou mal cuit 
 tu n’en vis pas pour autant :rofl:

C’est pour ça que je pense qu’un bon conseiller, c’est plutĂŽt en bouche Ă  oreille
 un peu comme un artisan qui bosse bien et qui se fait son rĂ©seau, arrivĂ© un moment, il ne dĂ©marche quasi plus.

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Ha oui ce n’est pas le mĂ©tier que je remet en cause, mais bien les crapules. Et elles sont lĂ©gions, je n’entends/lis que des retours nĂ©gatifs sur du Pinel qui n’était pas optimal, jusqu’à mon propre padre 
 :roll_eyes:

Bien vu ! :smiling_face_with_three_hearts::+1:

Entiùrement d’accord !
Pour les artisans je ne fonctionne que comme ça. Une annonce sur un groupe FB de la ville, et le nom qui revient en masse, vamos ! :wink:

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3ans plus que ça j ai achete sur plan en 2027
Cause covid du retard livré en 2022

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Je te dirai ça dans quelques annĂ©es quand j’aurai eu du recul sur le mien :wink: Mais j’ai eu un cas proche
 en effet pas top du tout mais en mĂȘme temps l’emplacement (Marmande 47) aurait du lui mettre la puce Ă  l’oreille, bcp de programme constuit en mĂȘme temps, faible demande
 :frowning:

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J’aime bien l’immobilier


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Je n’ai presque jamais entendu qqn ayant achetĂ© du PINEL via un CGP entiĂšrement satisfait.

En effet, tu auras des revenus fonciers qui vont augmenter tes revenus et tu seras soumis au prélÚvements sociaux + IR.
Niveau financier, je n’ai jamais entendu de rĂ©el Plus-Values car les calculs des conseillers sont biaisĂ©s et ne suivent pas une logique purement comptable.
Tu dois calculer l’ensemble des frais : Frais de notaires, remboursement de l’emprunt + intĂ©rĂȘts + assurances + charges de copropriĂ©tĂ©s + taxe fonciĂšre + impĂŽts fonciers. Sans compter que si c’est Ă  distance et que tu dĂ©lĂšgues, l’agences te prendras un %.
Tes revenus seront uniquement un loyer (plafonné) + avantage fiscal discutable.

A l’issu des « avantages fiscaux Â» de 6, 9, ou 12 ans, l’ensemble des copropriĂ©taires du programme qui auront achetĂ© du Pinel en mĂȘme temps que toi, auront au moins 2 choix :

  • Changer de locataires pour augmenter les loyers qui ne seront plus soumis au plafond Pinel (vacances locatives)
  • vendre ( en mĂȘme temps que les 5 ou 6 autres acheteur de Pinel et donc vous vous ferez concurrence, donc prix Ă  la baisse car nĂ©gociable.
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3Úme option : loué en meublé sous statut LMNP

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C’est en effet un bon point d’attention.
Dans la simulation que le CGP avait essayé de me vendre, il omettait volontairement :

  • Les impĂŽts sur les revenues foncier → « ah oui c’est vrai il y a ça Â» qu’il m’a dit
  • La taxe fonciĂšre → « oui je l’ai pas mise car vous ĂȘtes exonĂ©rĂ©s pendant 2 ans Â»â€Š
  • Les intĂ©rĂȘts intercalaires pour le diffĂ©rĂ© du prĂȘt
  • Eventuelle vacance de locataire (il partait sur un 100% d’occupation sur toute la durĂ©e :sweat_smile:)
  • Et Ă©videmment il avait mis dans la simulation que je revendais le bien avec PV de +10%
 alors que le truc Ă©tait dĂ©jĂ  40% au dessus du marchĂ© actuel

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Si ton but est d’augmenter tes revenus, autant passer directement par le LMNP au lieu de faire du pinel.
@Mayeul_de_Lanzac Tout Ă  fait !
Par ailleurs, je rappel que l’exonĂ©ration TF de 2 ans n’est aucunement une obligation contrairement aux dires des commerciaux de l’immobilier !! Il y a des critĂšres Ă  respecter ET ça dĂ©pend si la commune a votĂ© cette exonĂ©ration.
L’exonĂ©ration de taxe fonciĂšre s’applique aux parts dĂ©partementale, communale et intercommunale, sauf vote contraire de la commune et/ou du groupement de communes.

En effet, la commune et/ou l’EPCI Ă  fiscalitĂ© propre peut dĂ©cider, sur dĂ©libĂ©ration prise avant le 1er octobre pour ĂȘtre applicable Ă  partir de l’annĂ©e suivante, pour la part qui lui revient :

  • soit de supprimer cette exonĂ©ration pour tous les locaux d’habitation ;
  • soit de la limiter aux seuls logements financĂ©s au moyen de prĂȘts conventionnĂ©s ou de prĂȘts aidĂ©s par l’Etat pour un montant infĂ©rieur ou Ă©gal Ă  50 % de leur coĂ»t, ou de prĂȘts Ă  taux zĂ©ro.

Attention

L’exonĂ©ration prĂ©vue ne porte pas sur la Taxe d’EnlĂšvement des Ordures MĂ©nagĂšres (TEOM). C’est pourquoi, vous pouvez recevoir un avis de Taxe FonciĂšre portant sur la TEOM Ă  acquitter.

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Ben merde
 le mien m a pas sorti tout ça dans ses simulations. Je suis tombĂ© sur le seul qui me semble Ă  peut prĂšs rĂ©glo :rofl::rofl::rofl:
Revente sans PV
Revalorisation des loyers faibles
Revenu locatif imposable ca il me l avait dit par contre tu déduis les interets/ frais de copro/frais d agence etc

Bref sa simul est loin de ce que le tien fait.
Je verrai bien de tout facon c est trop tard maintenant.

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Par contre si tu passe en meublĂ© (j’ai la mĂȘme rĂ©flexion que toi pour la fin de mon pinel) il ne faut pas oublier que l’amortissement (qui est la force de la location meublĂ©e) commencera avec 9 ans d’antĂ©rioritĂ©, donc calculs Ă  faire :sweat_smile:

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Salut,
Tu m as perdu :rofl::rofl: tu peux me faire un tuto ou un exemple stp!!
AprÚs la solution de facilité serait de revendre à 9 ou 12ans SI le marché est minimum au prix d achat
 (j ai un doute j avoue)

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En rĂ©sumĂ©, quand tu fais de la location meublĂ©, tu amorti ton bien sur 20-30 ans (hors terrain). Donc comptablement, ton bien vaut zero au bout de la durĂ©e. Quand tu achĂšte pour faire du lmnp, tu amorti certaines parties (mur, sol, etc
) plus rapidement que d’autres. C’est grace Ă  ça que tu ne paye pas d’impots les premiĂšres annĂ©es d’un lmnp. Si tu commence ton lmnp 9 ans aprĂšs avoir achetĂ© le bien, une partie est dĂ©ja comptablement amortie, donc moins intĂ©ressant. J’espĂšre que j’ai Ă©tĂ© clair lol Mais le plus simple effectivement est de revendre Ă  la fin du pinel si le marchĂ© immobilier est correct Ă  ce moment-la

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Il faut partir du principe que chaque investissement qui promet une rĂ©duction d’impĂŽt n’est pas intĂ©ressant. Le critĂšre d’investissement ne doit pas ĂȘtre de la dĂ©fisc